你们的协议可能是无效的.农村房屋的买卖,首先购房人要有购房资格,即也是这个村的村民才可以.然后经过建房的审批程序操作,最后以买房代替建房,才可以办理产权证.而这些也必须建立在原有农村房屋是合法建筑(有产权证或审批手续)的基础上才行.因此,鉴于刘某在交易过程中的表现,是一个不讲信用的人,不能再支付余款.以补交余款取得房屋的可行性不大.如果要诉讼,在当地县级人民法院立案,没有胜率.如果同意退款,协议无效,协议上又没涉及,违约金可能无从谈起,刘某也不会接受的,但已付8万元的银行同期利息有权要求他支付.如果他既不退款,又不让房,那就麻烦了.你们也真是的,第二次4万元就应该以他腾房为条件的,否则怎么能给钱呢?如果出现这种情况,那就只能诉讼了.诉讼肯定是判决刘某退款8万元及利息.但执行又是个问题,谁知道刘某把这钱用在什么地方去了?发后做事要小心谨慎,中间人不是那么好做的,对双方情况都要了解,不能让任何一方利益有损.比如说刘某为什么要把房子卖了,这是不是他的唯一住所,如果是唯一住所,那卖了他住哪儿,他家里人同意吗,原来的房子有产权证吗,有合法审批手续吗?这样才能确定有没有虚假.
陈国国荣网友，您好！您反映的问题已收悉,现将办理结果回复如下：关于同村人房屋买卖， 其中农村集体宅基地可以通过调剂方式过户。办理调剂手续需要符合以下条件：（1） 接受宅基地调剂使用的村民（调入方）须符合《温州市农村村民宅基地管理办法》规定的一户一宅和面积标准；（2）宅基地调剂使用，双方应签订协议，并报经所在村村民委员会同意；（3）调出方必须有两套宅基地；（4）办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民（农业户口）之间通过买卖、赠与等方式转移房产涉及宅基地使用权转移并依法批准。您如符合条件，先到土地部门办理土地证变更后，即可持相关证件到房管部门办理房产过户。再次
合同当事人必须符合主体资格。 房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。 (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。